NLB Propria d.o.o. je gospodarska družba za upravljanje z nepremičninami. Njeno poslanstvo je gospodarno upravljati z nepremičninami NLB Skupine, s kakovostnim vzdrževanjem ohranjati in plemenititi njihovo vrednost in z učinkovitim izvajanjem podpornih storitev omogočiti, da NLB Skupina lahko učinkoviteje razvija svojo primarno dejavnost na področju bančnega in finančnega poslovanja. NLB Propria upravlja z nepremičninami, skrbi za vzdrževanje nepremičnin in opreme, posreduje pri prodaji nepremičnin ter vodi, koordinira in svetuje na področju investicijske izgradnje in investicijskega vzdrževanja. V okviru projekta »Po kreativni poti do praktičnega znanja« je želela NLB Propria preveriti realno vrednost nepremičninskega portfelja, ki ga v dogovoru z NLB trži za prodajo ali oddajo, in to z urbanističnega, tehničnega, pravnega, ekonomskega ter tržnega vidika.

Predstavitev praktičnega problema oz. aktualne potrebe

V okviru projekta je s pomočjo metodološkega pristopa vseh relevantnih podatkov o nepremičnini, značilnostih lokacije n tehničnih značilnosti objektov in skozi raziskave možnih potencialnih kratkoročnih in dolgoročnih scenarijev za učinkovito upravljanje in trženje, izdelala nabor vseh podatkov in zasnovo obširne podatkovne baze za poslovne prostore, ki so primarno namenjeni odprodaji ali oddaji. Nabor podatkov, ki so potrebni za učinkovito upravljanje objektov, obsega raziskavo lastnosti in fizične značilnosti stanja stavb, tehnične karakteristike zgradbe, urbanističnih pogojev lokacije, oceno potencialnih razvojnih potencialov lokacije in objekta, oceno trenutne vrednosti nepremičnine, podatke o dejanski in namenski rabi, vpetosti zgradbe v oskrbovalne mreže, zemljiškoknjižne podatke, preveritev baz javni podatkov o nepremičninah. Nabor podatkov je vključeval tudi preveritev in analizo potencialnih možnosti bodočega razvoja na nepremičninskem trgu za vsako posamezno nepremičnino. Namen vzpostavitve podatkovne baze je bil tako predvsem priprava primerne podlage za upravljanje in intenzivno trženje teh nepremičnin, sestava in nabor podatkov obenem predstavlja tudi primeren temelj za ocenjevanje dejanske trenutne tržne vrednosti nepremičnin.

Izvajanje projekta

V okviru izvedbe projekta so sodelujoči na projektu v NLB Propria, študente seznanili z osnovnimi značilnostmi nepremičnin, ki se v okviru nepremičninskega portfelja NLB Propria oglašujejo in tržijo na spletu. Portfelj obsega okvirno štirideset nepremičnin. Analiza podatkov v obstoječi podatkovni bazi, ki jo vodi NLB Propria je pokazala, da ti obravnavajo predvsem tehnične podatke, ki jih podjetje uporablja za pomoč pri vzdrževanju teh nepremičnin, ne obsegajo pa nabora relevantnih podatkov, ki bi bili pokazatelj za potencialne možnosti za učinkoviteje trženje posamezne nepremičnine in razvoja njenega tržnega potenciala. Odsotnost relevantnih podatkov o značilnostih lokacije in prostorskih pogojih v obstoječi podatkovni bazi ter odsotnost relevantnih podatkov o dejanskem tehničnem stanju in dejanski uporabi prostorov s strani lastnika objekta, imajo za posledico pomanjkljivost podatkov o trenutni relevantni tržni vrednosti nepremičnine in primernosti oglaševane prodajne cene oziroma najemnine teh nepremičnin. Projektne aktivnosti študentov je podjetje najprej osredotočilo na možnosti, ki jih ponuja pridobivanje in preverjanje nabora vseh javno dostopnih podatkov o nepremičnini, nakar je vsak od študentov obdeloval enega do dveh objektov na različnih lokacijah po Sloveniji. Stavbe, ki so bile določene za analizo, za podjetje predstavljajo zahteven izziv pri upravljanju, vzdrževanju in trženju, ki je zaznavno ob dolgotrajni odsotnosti povpraševanja po najemu ali odkupu prostorov in nezasedenosti prostorov. Na podlagi ogleda nepremičnin ter analize možne izrabe praznih prostorov, se je delo študentov osredotočilo na pripravo poročila o izbrani stavbi, ki poleg nabora relevantnih podatkov o nepremičnini, obsega oceno obratovalnih stroškov in potrebnih vlaganj v objekt, analizo možne uporabe in potenciala za oddajo ali prodajo posameznih delov stavbe, analizo gospodarskih kazalcev v regiji in evidentiranje potencialnih subjektov, ki bi jih najem ali nakup zanimal. Študenti so analizirali in izbrali za obravnavo različne scenarije za oddajo ali podajo ter jih obdelali z vseh relevantnih vidikov. S pomočjo analize primerljivih prodaj in oddaj so skušali indicirati tržno vrednost izbrane nepremičnine in njenih posameznih delov in na podlagi izračunov neto sedanje vrednosti objekta za vsak posamezni scenarij oceniti primernost in tržni potencial ob realizaciji posameznega scenarija.
Odstopanja od predvidenih aktivnosti

Rezultati projekta

V okviru izvedbe projekta so študenti preverjali zemljiškoknjižno stanje, podatke v katastru stavb, posplošeno tržno vrednost nepremičnin, ki jo vodi Geodetska uprava, namensko rabo in značilnosti prostorskih pogojev v bazah prostorskih podatkov in veljavnih prostorskih aktih za lokacijo posamezne nepremičnine. V nadaljevanju se je, zaradi količine podatkov, delo študentov osredotočilo na posamezno izbrano nepremičnino, pri čemer je podjetje izpostavilo prednost obravnavi večjih poslovnih stavb v svojem portfelju. Špela Zagorc je obdelovala poslovne prostore NLB d.d., Seidlova cesta 3, Novo mesto; Kaja Pungerčar, poslovne prostore NLB d.d., Rudarska cesta 3, Velenje; Alen Ćošić, poslovne prostore NLB d.d., Trg zbora odposlancev 66, Kočevje in Matjaž Mamilovič, Posest Martinjak 1. Tilen Vesenjak je delal na projektu poslovnih prostorov NLB v Ljubljani, vendar je diplomiral začetka julija in je prišel le do delnih rezultatov. V okviru projekta je sodeloval tudi pedagoški mentor doc. Dr. Boštjan Aver, ki je študentom pomagal pri izdelavi poslovnih analiz. Vsi študentje, razen Tilna Vesenjaka, ki je vmes diplomiral, so tržno analizirali po enega od danih objektov in indicirali tržno vrednost izbrane nepremičnine.

Potencial uporabne vrednosti rezultatov/zaključkov projekta za podjetje

Aktivnosti, ki so se izvajale v okviru projekta, podjetju prinašajo osnovo za dopolnitev obstoječih baz podatkov, ki bi jih podjetje za uspešnejše trženje in obravnavo nepremičnin moralo zbrati, urediti in sproti ažurirati. Metodologija, ki je bila uporabljena pri izdelavi poročil, je primerna osnova za obravnavo vseh nepremičnin, ki so v porfelju podjetja. Za lastno uporabo bo podjetje lahko nadgradilo izdelane ocene denarnih tokov ter metodologijo izračunov neto sedanje vrednosti in jih uporabilo pri odločanju učinkovitejšem upravljanju nepremičnin.